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将房价交由市场定夺尽早剥离各种行政杂音

2018-12-01 06:06:33

将房价交由市场定夺 尽早剥离各种行政杂音

房价松动迹象由二、三线城市向一线城市蔓延。近日,保利地产在广州的三个项目同时推出一成首付优惠活动,时代地产旗下项目更是打出全线8.8折优惠;同期,北京万科一楼盘则以低于预期近3000元/平方米的价格入市。

今年以来,银行信贷政策收紧、优惠利率取消等因素直接导致买家实际支付能力下降,市场观望情绪渐次浓厚。为此,部分开发商开始谋求以价换量之策,尝试率先降低购房门槛尽快回笼资金。当开发商以打折促销向购房者示好的举动在广州与北京等地上演之后,一线城市房价坚挺的定论难免受到质疑,市场对未来楼市预期悄然转向。

而房地产业走势变局除会牵动供求双方的敏感神经外,地方政府也对其颇为关注。如2013年全国土地出让收入总金额达4.1万亿元,同期全国公共财政收入12万亿,土地收入占到全国财政收入的33%左右。显然,终端商品房销售状况会直接波及上游土地市场,房地产业转冷意味着地方政府卖地收入缩水,财政压力骤增。

值得一提的是,目前主管部门强调因城因地分类进行调控,也不再要求地方政府上报并向社会公布当年度房价控制目标。这些动向表明,地方政府将在未来楼市调控中拥有更多主动权。然而,地方政府未来能否扮演好裁判员角色,目前还有待观察。

回顾以往,2009年为摆脱次贷危机阴霾、提振经济,主管部门在扩大内需刺激经济的同时,出台了多项房地产救市措施,一些地方政府则顺势放宽购房入户、提高公积金房贷额度、开发商缓期交地价等鼓励政策,商品房旋即热销,成交价格再度飙升。如今楼市观望气息弥漫,业界难免担忧地方政府会因顾忌财税压力,而再度滋长刺激冲动,进而让房价落入稍有喘息便再度昂头向上的窠臼之中。

其实,地方政府一直都受到推高房地产业面粉价的指摘,引导其摆脱这一市场形象的关键在于,重构政绩考核体系、积极探寻经济增长新动力。在今年两会期间,国务院总理李克强表示,把经济增长率定在7.5%左右,考虑的还是保就业、惠民生。由此判断,中央对经济增速放缓的容忍度正提高,政府工作落脚点将更加关注民生,此前通过开建大型项目粉饰短期政绩之举已不再符合决策部门的考评逻辑,地方财政支出压力会随之减轻。

同时,主管部门还当尽快鼓励房地产替代产业出现,以规避房地产业左右国民经济,城镇化改革可视为带动经济走入下一轮增长周期的新契机。在大批农民向市民角色转换过程中,催生了大量对基础设施、公共服务、社会保障等的需求,包括保障房建设、消费产业等都将因此获得提振。当然,在此需强调,城镇化只有秉持以人为本的理念才可能拥有生命力,否则片面追求硬件开发的思路只会将一座座新城瞬间变为鬼城,于国民经济发展无益。

总之,目前房地产业因绑缚了太多诉求而无法让市场周期规律显效,只有尽早剥离各种行政杂音,才可能引导商品房尽早回归消费属性,将房价涨跌重新交由市场供求博弈定夺。

房产税试点失败?重庆人士称高价房确受抑制

3月18日,原国家税务总局副局长许善达在一个公开论坛中称,重庆、上海的房产税试点已经失败,且已经被本届财政部、建设部废弃。重庆市相关方面不愿就此观点做出评价,当地市场人士称,重庆推行房产税政策后,高价房的确受到了抑制。

官方未有正面回应。

我想重庆方面和主要负责人不宜出面去跟他辩论,如果要回应或做相关说明,也应该是财政部或建设部,以及其它专家学者,3月18日,重庆市一位相关消息人士对21世纪经济报道称,该市没有必要对许善达的观点做出回应或评价。

许善达是在3月16日的一个公开论坛上发表前述观点的。许善达认为,十八届三中全会提出的是房地产税,与重庆、上海试点的提法不同,也是对重庆、上海房产税试点模式的否定。

重庆市财政、税务、国土部门18日也不愿就许善达的观点做出评价。

重庆市某主要负责人曾在多个公开场合称,重庆市政府从来没有想过靠房产税这一个单一政策来完成调控房价的任务,更没有想过要靠房产税来增加政府收益。

重庆市最大的房地产集团之一的金科集团副总裁李战洪3月18日对重庆市房产税成效的评价是,重庆房产税对高端房的抑制效果非常好,只要超过了房产税应税价的房子基本都卖不动,譬如江北嘴(注:目前重庆市的中央商务区三大构成区域之一)的房子。

目前重庆江北嘴某高端商品房楼盘的房价为每平方米均价27000元。2014年,重庆市的房产税应税房价为每平方米13192元。

重庆市于2012年1月22日开征房产税,起征点为每平方米12152元,2013年根据既定规则,调升为每平方米12779元。

李战洪3月18日称,我国各区域间的发展水平有巨大差异,因此在看待房产税政策时,必须在这一前提下区别看待上海与重庆市的不同做法,但是在目前状况下,上海得病,重庆跟着吃药的状况仍然难以改变,二者相比,上海市的房产税政策更侧重于通过金融手段抑制投资或投机性购房,而重庆市的房产税政策更体现为通过抑制高端住房,且不限购,更多地满足了解决住房需求者的特征。

21世纪经济报道此前的调查显示,重庆市目前国内唯一一个不仅未出台限购政策,反而对购买自住住房有购房退税政策的大型城市。

目前重庆市国土房屋管理局没有公布更多有关房屋交易价格的数据。据国内多家商业站的统计数据显示,2012年1月重庆市公布房产税政策时的房价为每平方米6901元,至2014年2月份时,房价为每平方米7429元。

不过,实际查询该市主城核心区域的渝中区、江北区、南岸区及新兴的渝北区,2012年时仅有不到10个楼盘的商品房售价每平方米超过1万元,且这些房屋多为江景房。但至2014年3月时,上述几个核心区域的多数新开盘楼盘的售价,均在1万元左右。

而同时间点,北京、上海等地房价涨幅巨大。与西部周边城市同比,同时间点成都为每平方米8269元和8856元,特别是2012年6月份后基本未上涨;贵阳为每平方米5000元和6124元,昆明为9191元和8972元。

上述数据表明,房价与房产税及调控措施的关联度似乎不大,与不同区域性因素关联度更强。

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